문)
甲은 서울 서초구 서초동 101의 1 지상에 2층건물을 신축하여 98년  4월 15일 자신명의로 소유권 보존등기를 마쳤다.
위 건물은 비록 건축관리대장 및 등기부등본상에는 단독주택으로 등재되어 있었으나 지하에서 2층까지 각 2세대씩 독립된 주거생활을 할 수 있게 건축되었다.
위 건물이 완공된 후 甲은 위 건물중 지층 1호를 같은  해 5월 15일 乙에게 분양하면서 위 건물의 지층 1호 건물 및 토지지분을 乙명의로 이전하였다.
그 후 같은 해 6월 1일 丙에게 위 지층 1호를 임대보증금 5천만원에 임대해 주었고 丙은 그날 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 하고 입주를 하였으나 전입신고함에 있어 호실을‘연립-101호’로 잘못 기재하고 말았다.
사안에서 甲이 丙에게 위 건물 1층 101호를 98년 6월 1일경 임대해 주었고 丙은 같은 날 확정일자 및 전입신고를 위와같이 ‘서울 서초구 서초동 101의 1 101호’라고 했느데, 같은 해 8월 10일경 甲이 위 건물 전체에 관하여 A은행에 근저당을 설정해준 경우 丙이 99년 5월경 2층 201호로 이사를 간 다음 전입신고를 위 건물 지번상 ‘2층 202호’로 하였다면, 丙은 A은행의 근저당권에 기한 임의경매실행에 대해 원래의 전입신고가 유효한 공시방법이 된다고 주장하여 주택임대차보호법의 임차인임을 들어 A은행에 대항할 수 있겠는가?

답)
주택임대차계약을 체결한 임차인이 임대인, 또는 야수인 등 제3자에 대하여 대할할 수 있으려면 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)를 마쳐야 한다. 이를 갖추게 되면 그 다음날부터 인대인인 집주인은 물론 모든 사람에 대해 자신의 권리를 주장할 수 있어 집주인이 바뀐 경우에도 새로운 집주인에 대해 임대차관계를 존속 및 보증금의 지급을 요구할 수 있다.
그러나 등기부상 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 저당권 등기나 가압류 또는 압류등기, 가등기 등이 이루어졌고, 그에 의하여 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우라면 임차권은 소멸되기 때문에 권리를 주장할 수 없게 된다. 그리고 주택의 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있게 된다.
이 경우도 비록 丙이 A은행의 근저당권 설정후에 이사를 가서 다시 전입신고를 하였다 할지라도 단독주택의 경우 호수까지 전입신고의 대상이 되는 것은 아니므로 전입신고시 종전의 전입신고의 경우와 건물의 지번이 동일한 이상 丙 은 A은행에 대해 98년 6월 1일의 전입신고가 유효함을 들어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인으로서 대항할 수 있을 것이다.


작 성 자 : 양건식 wohaha3@krj.co.kr