◎甲은 1985년경 乙로부터 건물의 소유를 목적으로 乙소유의 대지를 기한의 정함 없이 임차하고, 그 후 임차기간 중 건물을 건립하여 소유하여 왔다. 그런데 甲은 1991년 11월 29일 갑에게 위 임대차 계약을 해지한다고 통고하고, 그 결과 그 통고일로부터 6개월이 경과한 1992월 5월 29일에 기간 만료로 위 임대차는 종료하게 되었다. 이에 따라 乙은 甲을 상대로 토지 인도 및 건물청구소송을 제기하여 그 승소 판결이 확정되었는데, 그 판결에 기해 건물철거가 아직 집행되지는 않았다. 그 후 甲은 사망하고, 1994년 10월 31일 甲의 상속인 丙은 乙을 상대로 위 건물의 매수를 청구하는 소를 제기하였다.

문) 위 사례에서 丙의 청구는 인용될 수 있는가?

⇒지상물 매수청구권은 형성권으로서, 그 행사로 임대인과 임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에, 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이것은 강행규정으로 되어 있다. 유의할 것은 토지임차인은 1차적으로 계약의 갱신을 청구하여야 하고, 임대인이 그 갱신을 원하지 아니한 때에 한해 2차적으로 지상물의 매수를 청구할 수 있다는 점이다.
그리고 토지임차인의 건물매수청구권의 상대방은 임차권 소멸 당시의 임대인이 되는 것이 보통이지만, 임차권 소멸 후 그 신소유자에 대해 매수청구권을 행사할 수 있다.

해설) 토지임대차의‘기간이 만료’한 경우에 임차인에게 갱신청구권과 지상물 매수청구권이 인정된다. 따라서 기간의 약정이 없는 임대차에 있어서 임대인이 해지를 한 경우에도 그 적용이 있는지 문제가 되나, 양자 모두 임차권이 소멸되는 점에서는 공통되므로 그 적용을 긍정하는 것이 타당하다. 특히 해지통고의 경우에는 임대인이 계약의 갱신을 사전에 명백히 거절하는 것이 되므로, 따라서 임차인으로서는 계약의 갱신을 청구할 필요 없이 곧바로 지상물의 매수를 청구할 수 있는 것으로 해석된다.
임대인이 임차권의 소멸을 이유로 건물의 철거를 청구하더라도 그것이 집행되어 실제로 철거되지 않는 이상, 임차인은 지상물 매주청구권을 여전히 행사할 수 있다. 따라서 이 한도에서는 임대인의 건물철거청구는 인용되어 질 수 없고 또한 집행될 수 없다.


작 성 자 : 양건식 knhn@krj.co.kr