甲은 서울 서초구 서초동 101의 1 지상에 2층건물을 신축하여 98년 4월 15일 자신명의로 소유권 보존등기를 마쳤다. 위 건물은 비록 건축관리대장 및 등기부등본상에는 단독주택으로 등재되어 있었으나 지하에서 2층까지 각 2세대씩 독립된 주거생활을 할 수 있게 건축되었다. 위 건물이 완공된 후 甲은 위 건물중 지층 1호를 같은 해 5월 15일 乙에게 분양하면서 위 건물의 지층 1호 건물 및 토지지분을 乙명의로 이전하였다. 그 후 같은 해 6월 1일 丙에게 위 지층 1호를 임대보증금 5천만원에 임대해 주었고 丙은 그날 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 하고 입주를 하였으나 전입신고함에 있어 호실을‘연립-101호’로 잘못 기재하고 말았다.
같은 해 8월 10일경 乙은 A은행으로부터 금 4천만원을 차용하면서 그 채무의 담보로서 위 건물 지층 1호의 지분에 관하여 채권최고액 5천만원으로 하여 A은행에게 근저당권을 설정하여 주었으나 채무의 이행을 지체하여 근저당이 실행되게 되었다. 이러한 경우 丙은 A은행에 대하여 주택임대차 보호법상의 임차인임을 들어 대항할 수 있겠는가?
주택건설촉진법 제3조를 살펴보면, 제2호에서 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있고, 제3호에서 공동주택이라 함은 대지 및 선물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다고 되어 있고, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다고 규정되어 있다. 그리고 그 위임을 받은 대통령령인 같은 법 시행령 제2조 제1항에서는 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택이 있다고 규정하고 있으며 건축법시행령에서도 같은 취지로 규정하고 있다.
사안상의 甲소유의 주택을 보면 건축물관리대장 및 등기부에 단독주택으로 등재된 점으로 비추어 건축법이나 주택건설촉진법상 위 건물은 단독주택으로서 이른바 다가구용 단독주택으로 보아야 할 것이다. 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하다 할 것이다.
비록 호수가 구별되어 있다고 할지라도 이는 건물거주자의 편의상 구분하여 놓은 것으로써 이를 기재할 의무나 필요가 있다고는 할 수 없다. 그리고 등기부상의 갑구란에 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있다고 할지라도 이는 법령상의 근거가 없는 것으로서 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하다 할 것이다. 그리고 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 전입신고를 함에 있어 호수가 부정확하다 할지라고 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이다.
따라서 위 사안의 경우 비록 丙이 지층 1호를 ‘연립-101호’즉, 1층 1호로 잘못알고 전입신고를 하였다고 할지라도 이는 유효한 전입신고로서 지번은 정확히 기재되어 있으므로 丙은 A은행에 대하여 임대차보호법상의 임차인임을 들어 대항할 수 있을 것이다.
【본지 법률고문】



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