甲은 카페영업을 하기로 마음먹고 마침 乙이 소유하고 있는 점포가 위치하고 있는 곳이 유동인수도 많고 장사가 잘될 것 같아 이를 임차하기로 하고 乙과 위 점포에 관하여 임대차계약을 체결하였다.
甲은 위 점포에 입주한 이후 카페의 영업을 하기 위하여 내부 인테리어 등 내부시설공사를 하고 다시 카페의 규모를 확장하면서 창고지붕의 보수공사를 하였다.
한편 乙은 위 임대차계약기간이 만료된 후 丙에게 위 점포를 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고 이를 명도해주기로 약정하였다. 그러나 甲은 자신이 카페영업을 하기위하여 투입한 위 내부시설 및 창고지붕 보수비용 등을 乙 및 丙에게 요구하며 매수인인 丙에게의 명도를 거부하고 있다.
만약 甲에게 유익비상환청구권이 인정되어 乙위이 甲에게 甲이 소유한 유익비를 상한할 의무가 있다면 甲은 이러한 사유를 가지고 丙의 위 점포에 관한 명도요구를 거부할 수 있는가?

이 문제의 경우 만약 甲에게 유익비가 인정된다면 유치권을 행사하여 위 점포의 임대인인 을이나 매수인인 丙에게 명도를 위 비용의 상환시까지 거부할 수 있는가하는 문제이다.
유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리이다. 이러한 유치권이 생기면 이는 물권에 해당하기 때문에 채무자뿐만 아니라 목적물의 양수인 또는 경락인에 대해서도 유치권을 행사할 수 있다.
위 사안에서는 임차인인 甲에게 유익비상환청구권이 있는 경우에 이로 인하여 유치권이 발생하는가 하는 문제이다.
임대인이 상환의무를 부담하는 유익비는 임차인이 자신이 점유하고 있는 물건인 점포에 관하여 그 객관적인 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용으로서 이러한 유익비상환청구권은 임차목적물 자체로부터 발생한 경우라고 할 수 있다.
그러므로 이러한 유익비상환청구권을 가진 임차인은 임대인 또는 그 매수인에 대하여 자신이 지출한 유익비를 상환받을 때까지 임차목적물의 반환을 거부할 수 있다.
따라서 사안에서 만약 甲에게 유익비상환청구권이 인정된다면 甲은 乙뿐만아니라 제3자인 丙의 명도요구에 대하여도 자신의 유익비를 받을 때까지 그 명도를 거부할 수 있다.
【본지 법률고문】

작 성 자 : 양건식 sweethee@krj.co.kr