주택임대차보호법상의 임대차

문) A는 甲 소유 아파트를 임차보증금 6백만원, 임차기간 1년으로 정하여 임차하기로 한 다음, 1982년 10월 17일 임차보증금을 지급함과 동시에 입주를 하고 1982년 11월 3일 전입신고를 하였다. 甲은 1982년 11월 29일 위 아파트를 乙 앞으로 근저당권설정등기를 해주고, 한편 A는 1983년 4월 23일 주민등록만을 일시 다른 곳으로 퇴거하였다가 그 해 10월 19일 위 아파트의 주소로 다시 전입하였다. 그 후 위 근저당권에 기해 경마가 실시되어 B는 소유권에 기해 A에게 아파트의 명도를 청구하였는데, 이에 대해 A는 주택 임대차보호법에 의한 대항력을 갖추었으므로 임차보증금을 반환 받기 전에는 명도할 수 없다고 항변하였다.
위 사안에서 A의 항변은 정당한가?
답) 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정되었다. 동법은 1.주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용하며, 2. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우, 3. 주택에 대해 임대차의 형식을 빌리지 않고 등기하지 아니한 전세계약에 관하여, 그리고 주택의 대지도 동법의 적용대상이 된다.
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 `주택의 인도`와 `주민등록`을 마친 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력을 미친다.
판례는 주민등록에 관해 다음과 같이 판단한다. 1.주민등록은 대항력취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야만 한다. 2. 임차인이 가족과 함께 살면서 그 가족의 주민등록은 남겨둔 채 임차인만 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우에도, 그것은 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 할 수 없어 대항력은 그대로 유지된다. 3. 주민등록은 임차인 자신의 주민등록에 한정하지 않고 그 처의 주민등록으로도 무방하다. 4. 연립주택 동호수 등의 표시없이 그 지번만을 신고하여 주민등록을 한 경우에는 유효한 공시방법으로 볼 수 없다.
판례는 주택임차권의 대항력을 갖추기 위한 요건인 `주택의 인도와 주민등록`은 주택임대차보호법이 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 점을 비추어, 대항력 취득시에만 요구되는 것이 아니라 그것이 계속 존속하는 한도에서만 대항력이 유지된다고 한다. 따라서 위 사안에서 근저당권설정등기 이전에 주택임차권의 대항력을 갖추었다 하더라도 그 후에 주민등록을 퇴거한 이상, 근저당권자에 대한 대항력을 상실하게 된다.

작 성 자 : 양건식 margo@krj.co.kr