문제
甲은 1999년 6월경 서울에 있는 아파트를 3천만원에 전세내어 입주하고는 그 입주 당일 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 그러나 위 아파트의 등기부등본을 열람하여 보니 이미 99년 2월경에 위 아파트의 주인인 乙이 채권자인 丙에게 5천만원의 근저당을 설정한 상태이었다. 그 후 丙이 임의 경매를 신청하여 위 아파트는 5천만원에 丁에게 경락되었다. 이러한 경우 甲의 구제방법은 무엇이겠는가?

답
위 사안은 주택임대차에 있어서 주택임차인의 보호에 관한 문제이다. 주택임차인은 임대차계약후 주택에 입주하고 전입신고를 하면 주택의 임대인 및 그 양수인에 대하여 대항력이 발생한다. 그러나 위 주택이 경매절차에 들어갔을 경우에는 임차인은 위 전입신고 및 입주라는 요건만 가지고는 자신의 권리를 행사할 수 없다. 즉 임대차계약서에 확정일자를 받아야만 위 주택의 경매절차에 참가하여 자신의 임대보증금을 배당받을 수 있다.
주택임차인인 甲은 주택임대차보호법상의 대항요건인 전입신고와 입주를 하였고 또한 확정일자를 받았으므로 일단 丙이 신청한 임의경매절차에 참가할 수 있다. 그러나 甲은 위 丙의 근저당설정일보다 이후에 확정일자를 받았으므로 丙보다는 후순위가 된다.
그러므로 丙이 자신의 채권에 만족을 모두 받은 후에야 자신의 채권을 주장할 수 있는데, 위 병의 채권액이 5천만원이고 위 주택의 경락이 5천만원에 이루어진 것으로 보아 甲은 자신의 임대차보증금 채권의 만족을 기하기가 어렵게 되었다.
그러나 위 사안에서 甲은 일정한 금액에 대하여는 우선변제를 받는 방법이 있다. 즉 소액보증금의 우선변제권을 행사하는 것이다. 특별한 경우 임차인은 일정한 금액의 보증금에 대하여 최우선적으로 변제를 받을 수 있는데, 서울특별시 및 광역시는 3천만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1천2백만원까지 우선변제권이 인정되며, 기타 지역은 2천만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 8백만원까지 인정된다. 그리고 우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대하여 인정되는 것이 아니라 3천만원의 보증금 전액에 대하여 변제를 받으려면 반드시 확정일자를 받아놓아야 한다.
따라서 위 사안의 경우는 甲은 임대보증금 3천만원에 위 아파트에 입주하였으므로 소액보증금의 우선변제권을 행사할 수 있는 권리자가 된다. 그러므로 甲은 丙이 임의경매를 신청하여 경매절차가 진행되면 자기가 경매목적물인 위 아파트에 소액보증금으로 임차하여 있다는 사실을 증명할 문서로서 임대차계약서사본, 주민등록등본을 첨부하여 경매법원에 권리신고를 하여야 하고, 경락기일까지 배당요구를 하면 임대차보증금 3천만원 중 1천2백만원까지는 丙에 우선하여 경락대금에서 배당받을 수 있다.
【본지 법률고문】

작 성 자 : 양건식 violet@krj.co.kr